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Erklärt: Münchens radikal neuer Ansatz zur Lösung der Wohnungskrise

was ist hier los?

Laut einem Bericht des Regionalsenders RB24 will der Münchner Stadtrat im August ein neues Gesetz einführen, das sicherstellt, dass die überwiegende Mehrheit der Neubauten Mietobjekte sind.

Der Rat, der von einer Koalition aus Grünen- und Sozialdemokratischen Ratsmitgliedern (SDP) geleitet wird, will sicherstellen, dass ein Großteil dieser Mietobjekte erschwingliche Mieten von 10-15 Euro pro Quadratmeter bietet – eine deutliche Verbesserung gegenüber den aktueller durchschnittlicher Festpreis, der Betrag beträgt 17 Euro pro Quadratmeter.

Um dies zu erreichen, wird die sogenannte Grün-Rot-Allianz ein von RB24 so genanntes „komplexes Punktesystem… mit mehreren Komponenten“ entwickeln.

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Wenn ein Bauherr oder Investor eine Baugenehmigung beantragt, vergibt der Vorstand Punkte auf der Grundlage verschiedener Faktoren.

Dazu zählen der Anteil der geförderten Wohnungen, der Anteil der Mietwohnungen, die 40-jährige Bindungsfrist, Infrastrukturabgaben, der Anteil des an die Stadt verkauften Baulandes und der Anteil des an Genossenschaften verkauften Baulandes.

Je mehr sie versprechen, bezahlbare Wohnungen zu bauen und zu vermieten, desto mehr Punkte erhalten sie – wobei 100 Punkte die Mindestanforderung für den Bau von grünem Licht sind.

Darüber hinaus werden Entwickler ermutigt, einen Teil ihres Landes an Gemeinde- oder Wohnungsgenossenschaften zu verkaufen.


Eine Wohnungsbaugenossenschaft in München. Wohngemeinschaften bleiben ein wichtiger Bestandteil der Stadtpolitik für bezahlbaren Wohnraum. Foto: Photo Alliance / dpa | Sven Hobe

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Was versuchen sie zu erreichen?

Mit dem neuen System glaubt der Stadtrat, dass er in der Lage sein wird, die Art der in der Stadt gebauten Häuser weiter zu beeinflussen, die er hofft, aggressiv auf die Mieten zu drängen, die sich die Menschen leisten können.

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Um eine Baugenehmigung zu erhalten und einen Gewinn zu erzielen, schätzt der Rat, dass Entwickler in der Regel etwa 80 Prozent der Mietobjekte bauen werden, von denen 60 Prozent Sozialwohnungen oder kostengünstige Wohnungen sind.

Wenn vier von fünf Neubauimmobilien in der bayerischen Landeshauptstadt Mietwohnungen wären, würde sich die Stadt damit von anderen Bundesländern abheben, behauptet der Rat.

Okay, aber warum ist das notwendig?

Die Wohnungspreise in München sind in den letzten Jahren gestiegen, während der Bestand an Mietwohnungen zunehmend zurückgegangen ist.

Lag der durchschnittliche Mietpreis für Mietwohnungen im Jahr 2008 noch bei 10 Euro pro Quadratmeter, ist dieser im Jahr 2020 auf 17 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Und obwohl die Stadt 2018 erstmals seit zwei Jahrzehnten den Titel „Teuerste Stadt Deutschlands“ verlor (es wurde jetzt Stuttgart), die Stadt und vier ihrer Vororte erscheinen weiterhin in Top 10 der teuersten Mietgebiete.

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Obwohl Bevölkerungswachstum und stagnierende Zinsen dazu beigetragen haben, gab es auch Massenverkäufe von mietpreisgebundenen Wohnungen an private Investoren, die naturgemäß zur Knappheit bezahlbarer Wohnungen in der Stadt beigetragen haben.

Das wollen Grüne und SDP nun korrigieren.

Gibt es in München nicht schon strenge Planungsgesetze?

Es ist – obwohl die neuen Pläne viel ehrgeiziger sind als ihre Vorgänger.

Auch das aktuelle Münchner Gesetz – Socially Use Only Land (kurz SoBoN) – bezieht sich auf die Baugenehmigungserteilung und ist seit 1994 in Kraft.

Will ein Investor beispielsweise eine große Wohnanlage bauen, muss er pro Quadratmeter eine zusätzliche Gebühr zahlen, die für soziale Projekte in der Stadt verwendet werden kann, die dem Gemeinwohl dienen, wie zum Beispiel Sozialwohnungen oder eine Kindertagesstätte.

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In den letzten Jahren lag dieser Mehraufwand bei 100 Euro pro Quadratmeter, und seit 2017 müssen Investoren bei jedem ihrer Projekte einen Anteil von 40 Prozent an der Wohnungsmiete einkalkulieren.

Ab August will der Rat jedoch eine neue Version von SoBoN implementieren, die durchschnittlich 175 Euro pro Quadratmeter von Bauträgern kassiert und den Anteil der Mietobjekte auf 80 Prozent der Bebauung verdoppelt.

Das ist eine große Veränderung – was sagen die Entwickler?

Wie Sie vielleicht erwarten, scheinen Entwickler mit dem Potenzial zusätzlicher Kosten und regulatorischer Belastungen nicht zufrieden zu sein.

Im Gespräch mit BR24 Patrick Slabal, CEO der Niederlassung Bayernفرع Bundesverband Unabhängiger Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sagte er, die Pläne würden einen “bürokratischen Albtraum” schaffen, der “den Bau bezahlbarer Immobilien behindern würde”.

Er fügte hinzu, dass die neueste Version von SoBoN, die 2017 in Kraft trat, mindestens ein Jahrzehnt dauern sollte, aber jetzt vier Jahre später ersetzt wird.

Der BFW als Vertreter von Wohnungsbauunternehmen mit mittlerem Einkommen plant eine Studie, um den Schaden abzuschätzen, den neue Anforderungen und Kosten für diese Art von Unternehmen verursachen könnten.

Was sagen SPD und Grüne?

In einer Pressemitteilung zu den Reformen nannte der Münchner SPD-Ressortchef Christian Müller den Schritt einen “qualitativen Sprung”, der “allen Bürgern” zugute kommen würde.

“Wir werden mehr bezahlbare Wohnungen – und vor allem Wohnungen, die langfristig Sicherheit bieten – erreichen, damit München eine Stadt für alle bleibt, nicht nur für Menschen mit hohem Einkommen.”

Auch ihr Koalitionspartner, die Grünen, setzte große Hoffnungen in das neue Planungssystem.

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„Das neue SoBoN ist nicht nur eine Fortsetzung, sondern ein innovativer Ansatz, der seine Ziele – mehr geförderten Wohnraum, mehr Mietwohnungen und längere Bindungen – in einem Punktesystem zusammenführt“, sagte Anna Hanosch, Fraktionsvorsitzende der Grünen.

„Unser Ziel, bis zu 50 Prozent der Fläche in die Stadt zu verlegen, setzen wir nicht zwingend um, sondern setzen starke Anreize [to do so]. So wird trotz der etwas leeren Kassen langfristig bezahlbarer und geförderter Wohnraum für die Stadtgesellschaft gesichert.“

Haben sich andere politische Parteien darüber Gedanken gemacht?

Die Christlich-Soziale Union (CSU) – die bayerische Schwesterpartei von Merkels Christlich-Demokratischer Partei (CDU) – kritisierte gemeinsam mit den Entwicklern die Pläne.

Sie sagten, der Umzug werde wahrscheinlich Bauherren abschrecken, die in den letzten Jahren für den Bau von 90 Prozent des erschwinglichen Wohnraums der Stadt verantwortlich waren.

Haben nicht andere Städte versucht, Wohnraum bezahlbar zu machen?

Ja, es ist ein großes Schlachtfeld in deutschen Städten. Berlin hat die Miete 2020 zwar für fünf Jahre eingefroren, das Bundesverfassungsgericht hat sie im April dieses Jahres aber für nichtig erklärt. Dadurch sind Zehntausende Berliner Mieter sofortigen Mieterhöhungen und Zahlungsverzug ausgesetzt, die oft Tausende von Euro kosten.

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Jetzt hat eine Basisgruppe mit dem Ziel, die Häuser der Großgrundbesitzer zu sozialisieren, enorme Unterstützung gefunden. Deutsche Wohnen & Co. Beschlagnahme Der Initiative gelang es, genügend Unterschriften für ein Referendum zu sammeln. Die Berliner werden noch in diesem Jahr darüber abstimmen, ob große Immobilienunternehmen gezwungen werden sollen, Tausende ihrer Wohnungen in der Stadt zu verkaufen.